Möglichst günstig zur eigenen Immobilie: Das kann mit einer Zwangsversteigerung möglich werden. Aber: Zwangsversteigerungen sind komplexe Prozesse und bieten mitunter einige Fallstricke. Daher sollten sich alle, die sich mit dem Gedanken befassen, ein Haus oder eine Wohnung zu ersteigern, ausführlich mit dem Thema Zwangsversteigerung befassen. Mehr dazu gibt es im Artikel unten zu lesen. Und allen, die sich bereits sicher sind, dass eine Zwangsversteigerung das Richtige ist, hilft unsere Immobiliensuche, das passende Objekt zu finden.
Die meisten Menschen, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen, benötigen dafür Geld von der Bank. Um den Kredit abzusichern, wird zugunsten der Bank eine sogenannte Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Kann der Immobilieneigentümer seine Kreditraten nicht mehr zahlen, sorgt die Grundschuld dafür, dass die Bank dazu berechtigt ist, die Immobilie zu verwerten. In der Regel stößt die Bank dann eine Zwangsversteigerung an.
Neben der Zwangsversteigerung, die durch eine Bank angestrebt wird, gibt es eine weitere Form der Zwangsversteigerung, die immer wieder vorkommt: die sogenannte Teilungsversteigerung. Dazu kommt es, wenn eine Immobilie mehreren Miteigentümern gehört. Soll diese Miteigentümergemeinschaft aufgelöst werden und die Miteigentümer können sich nicht auf einen einvernehmlichen Verkauf einigen, kommt es zur Teilungsversteigerung.
Zwangsversteigerungen werden vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt. Die Termine für die Versteigerungen veröffentlicht das Amtsgericht. Gesammelt werden die Termine auf verschiedenen Online-Portalen, wie unter anderem www.immobilie1.de.
Zwangsversteigerungen sind öffentlich. Jeder kann daran teilnehmen. Wer also mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung zu kaufen, kann vorab bei Versteigerungen dabei sein, bei denen er noch nicht mitsteigert. Das bietet sich an, da man so den genauen Ablauf der eigentlichen Versteigerung kennenlernt und ein Gefühl dafür bekommt.
Haben sich Interessenten mit der Zwangsversteigerung vertraut gemacht und ist dann eine scheinbar passende Immobilie dabei, sollten sie sich so gut es geht über die Immobilie informieren. Das ist bei einer Zwangsversteigerung mitunter nicht ganz einfach. In jedem Fall sollte man sich das Verkehrswertgutachten und die Grundbuchauszüge ansehen. Diese liegen bei einer Zwangsversteigerung immer beim zuständigen Amtsgericht aus.
Mithilfe des Grundbuchauszugs kann man erkennen, ob die Immobilie mit einem lebenslangen Wohnrecht oder anderen Pflichten belastet ist. Diese würde man auch bei einer Versteigerung übernehmen. Aus dem Verkehrswertgutachten geht der sogenannte Verkehrswert hervor – also die Summe, die die Immobilie wert ist. Zudem kann man im Gutachten meist auch erkennen, ob Schäden an der Immobilie vorhanden sind. Aber Achtung: Verkehrswertgutachten für Zwangsversteigerungen müssen mitunter erstellt werden, ohne dass der Gutachter die Immobilie von innen besichtigen konnte. Denn der Eigentümer kann nicht dazu verpflichtet werden, den Gutachter herein zu lassen.
Die Adresse der Immobilie wird ebenfalls vom Amtsgericht veröffentlicht. Auch wenn man das Gebäude in der Regel nicht von innen besichtigen kann, sollte man einmal zu der Adresse fahren. Denn auch von außen kann man vielleicht schon größere Schäden an der Immobilie erkennen oder sich zumindest einen Gesamteindruck verschaffen. Zudem lohnt es sich, auch die Umgebung einmal genauer anzuschauen und eventuell mit Nachbarn zu sprechen.
Sprechen die getätigten Erkundigungen weiterhin für eine Ersteigerung des Hauses oder der Wohnung, gilt es, sich auf den Zwangsversteigerungstermin vorzubereiten. Wer nicht nur zuhören, sondern aktiv an der Versteigerung teilnehmen möchte, muss vorab eine Sicherheit beim Amtsgericht hinterlegen. Diese liegt bei zehn Prozent des Verkehrswertes und kann auf verschiedene Weisen gezahlt werden: Überweisung an die Landesjustizkasse, Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck. Ersteigert man die Immobilie nicht, bekommt man sein Geld anschließend zurück.
Außerdem braucht es eine Bieterstrategie. Wer vorab schon bei anderen Zwangsversteigerungen dabei war, dem fällt es leichter, sich eine gute Strategie auszudenken. Wichtig ist vor allem, dass man sich schon im Vorfeld eine Höchstgrenze steckt. So kommt man im Eifer des Gefechts weniger in Versuchung, zu viel zu bieten. Denn: Hat man ein Gebot abgegeben, kann dieses nicht mehr zurückgenommen werden.
Ist der Termin der Zwangsversteigerung gekommen, läuft dieser folgendermaßen ab: Sind alle Teilnehmenden versammelt, beginnt der Rechtspfleger damit, noch einmal über die Immobilie zu informieren. Man nennt diesen Teil der Zwangsversteigerung auch Bekanntmachungsteil. Er wird den Grundbucheintrag noch einmal zeigen, die Gläubiger, den Verkehrswert und das geringste Gebot nennen und vieles mehr. Bei der Erläuterung des geringsten Gebots sollten Kaufinteressenten genau aufpassen. Denn es setzt sich zusammen aus dem geringsten Bargebot und anderen Kosten, die auf den Käufer der Immobilie zukommen. Diese anderen Kosten, muss der Ersteigernde bei einem späteren Zuschlag zusätzlich übernehmen. Denn in der Bieterphase werden nur Bargebote abgegeben.
Anschließend beginnt der zweite Teil der Zwangsversteigerung: die Bietstunde. Sie dauert mindestens 30 Minuten. Ist eine halbe Stunde um und es wird trotz Aufforderung des Gerichts kein weiteres, neues Gebot mehr abgegeben, wird die Bietstunde beendet.
Nun folgt die dritte Phase des Zwangsversteigerungstermins, die Verhandlung über den Zuschlag. Hier gibt es klare Regeln, denen das Gericht folgt: Liegt das Bargebot für die Immobilie bei 70 Prozent des Verkehrswertes oder höher, erhält der mit dem höchsten Gebot den Zuschlag und die Immobilie wechselt den Besitzer. Liegt das letzte abgegebene Gebot bei weniger als 50 Prozent des Verkehrswertes, erteilt das Gericht keinen Zuschlag. Dazwischen – also bei einem Gebot von zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswertes liegt es am Gläubiger, ob ein Zuschlag erteilt wird. Er kann die Zuschlagsversagung beantragen. In den Fällen, in denen kein Zuschlag erteilt wird (weil weniger als 50 Prozent des Verkehrswertes geboten wurden oder weil ein Gläubiger eine Zuschlagsversagung beantragt hat bei einem Gebot von 50 bis 70 Prozent des Verkehrswertes), wird ein neuer Termin für die Zwangsversteigerung angesetzt. Bei diesem neuen Termin gelten die Wertgrenzen dann nicht mehr. Das heißt, die Immobilie kann dann auch zu einem geringeren Wert ersteigert werden, die Gläubiger können keine Zuschlagsversagung mehr beantragen.
Ist bei der Zwangsversteigerung ein Zuschlag erfolgt, muss der Käufer der Immobilie die Kaufsumme an das Amtsgericht überweisen. Es ist ratsam, die Überweisung so schnell wie möglich zu tätigen. Denn sonst fallen Zinsen in Höhe von vier Prozent an. Es folgt ein weiterer Termin, der sogenannte Verteilungstermin, bei dem die vom Käufer gezahlte Kaufsumme auf die Gläubiger verteilt wird. Wie bei einem normalen Hauskauf muss der Käufer der Immobilie auch bei einer Zwangsversteigerung Grunderwerbsteuer zahlen. Wird deren Zahlung bestätigt, wird der neue Eigentümer vom Grundbuchamt in das Grundbuch eingetragen und ist nun der rechtmäßige Eigentümer der ersteigerten Immobilie.
Wie es dann weitergeht, hängt davon ab, ob die Immobilie noch bewohnt ist und wenn ja, von wem. Ist sie unbewohnt, kann der neue Eigentümer sie natürlich sofort nutzen. Wohnt der ehemalige Eigentümer noch darin, muss der neue Eigentümer ihn schriftlich dazu auffordern, sie zu räumen. Kommt der ehemalige Eigentümer der Aufforderung nicht nach, kann ein Gerichtsvollzieher eine Zwangsräumung veranlassen. Das kann den neuen Eigentümer jedoch Zeit und Geld kosten. Eine weitere mögliche Variante ist, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Versteigerung vermietet ist. Dann gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Das bedeutet, der Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer über, er wird zum Vermieter. Möchte er das ersteigerte Haus oder die Wohnung selbst nutzen, muss er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Da es bei Eigenbedarfskündigungen Fristen zu beachten gibt, kann auch in diesem Fall einigen Zeit ins Land gehen, bevor der neue Eigentümer die ersteigerte Immobilie selbst bewohnen kann.