Arbeiten von Zuhause erlebt – angefeuert durch die Corona-Pandemie – einen Boom. Wer irgendwie kann, nutzt die eigene Wohnung auch als Arbeitsplatz. Doch wie ist das, wenn man in einer Mietwohnung lebt? Dürfen alle Arbeiten von Zuhause in einer Mietwohnung ausgeführt werden? Und auf was sollten Mieter dabei achten? Antworten darauf gibt es im folgenden Ratgeberartikel.
Büroangestellte im Homeoffice, Blogger, Tagesmütter oder Musiklehrer – viele berufliche Tätigkeiten können heute Zuhause ausgeübt werden. Doch nicht alles was an Arbeiten Zuhause möglich ist, muss in einer Mietwohnung auch erlaubt sein. Hier lohnt sich zunächst ein Blick in den Mietvertrag.
Oft ist im Mietvertrag eine Regelung zum Nutzungszweck der Wohnung festgelegt. In den meisten Fällen wird eine Mietwohnung zu reinen Wohnzwecken vermietet. Das bedeutet, dass darin eigentlich nur gewohnt und nicht gearbeitet werden darf. Im Mietvertrag kann jedoch auch eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung der Wohnung erlaubt werden. Mieter, denen bei Abschluss des Mietvertrags bereits klar ist, dass sie von Zuhause arbeiten möchten, sollten das direkt mit ihrem Vermieter abstimmen und entsprechende Klauseln in den Vertrag aufnehmen lassen. Das erspart spätere Auseinandersetzungen.
Steht im Mietvertrag, dass die Wohnung zu reinen Wohnzwecken vermietet wird, bedeutet das jedoch noch nicht, dass jegliche Arbeiten von Zuhause in der Mietwohnung verboten sind. Ursprünglich war das so. Doch mit dem Thema musste sich bereits der Bundesgerichtshof (BGH) befassen und hat festgestellt, dass eine hundertprozentige Trennung von Wohnzwecken und gewerblicher Tätigkeit in Zeiten der Digitalisierung nicht mehr zeitgemäß ist. Vielmehr kommt es auf die Tätigkeit an, ob das Arbeiten von Zuhause grundsätzlich erlaubt ist, oder vom Vermieter genehmigt werden muss.
Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen in der Mietwohnung solche Arbeiten von Zuhause ausgeübt werden, die keine Außenwirkung haben. Büroangestellte im Homeoffice, Lehrer, die Zuhause in ihrem Arbeitszimmer korrigieren, Blogger oder Menschen, die in Heimarbeit Näharbeiten erledigen, dürfen diese Tätigkeiten also von Zuhause ausüben, ohne sich dies genehmigen lassen zu müssen. Das gilt auch, wenn gelegentlich Kunden oder Geschäftspartner in die Wohnung kommen.
Anders ist dies bei Tätigkeiten mit Außenwirkung. Außenwirkung kann sowohl Lärm bedeuten, aber auch eine vermehrte Abnutzung der Wohnung, das Anbringen eines Firmenschildes oder die Nutzung der Wohnadresse als Firmenadresse. Wer Zuhause arbeiten möchte und dabei regelmäßig Publikums- oder Lieferverkehr hat, ein Firmenschild für seine Tätigkeit anbringen möchte, oder dessen Tätigkeit Lärm verursacht, der muss sich dies von seinem Vermieter genehmigen lassen. Das bedeutet: Ohne Genehmigung darf die Musiklehrerin nicht einfach Unterricht in ihrer Mietwohnung erteilen, die Nageldesignerin keine Nägel machen und der Berater kein Firmenschild anbringen. Aber: Vermieter haben hier eine sogenannte Duldungspflicht. Das bedeutet, der Vermieter darf seine Zustimmung nicht einfach verweigern, sondern nur, wenn er einen guten Grund dazu hat – etwa, weil die Wohnung durch die Tätigkeit in Mitleidenschaft gezogen oder die Nachbarn gestört würden.
Gut zu wissen: Natürlich gibt es hier „Graubereiche“. So hat das Amtsgericht Bonn entschieden, dass eine Tagesmutter drei Kinder in ihrer Wohnung betreuen darf, da das nicht mehr Lärm verursacht, als es in einer Familie üblich ist (27 C 111/17). Der BGH entschied dagegen in einem anderen Urteil, dass eine Tagesmutter mit fünf zu betreuenden Kindern nicht Zuhause arbeiten dürfe, weil neben dem entstehenden Lärm auch Eltern mit Autos vor dem Haus parken würden und das Treppenhaus mehr abgenutzt würde als bei einer reinen Wohnnutzung (BGH V ZR 204/11). Es lohnt also für alle, die Zuhause in einer Mietwohnung arbeiten möchten, vorab mit ihrem Vermieter zu sprechen und zu versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Wer von Zuhause in seiner Mietwohnung arbeiten möchte, sollte sich also zusammengefasst folgende Fragen stellen:
Mieter, die alle diese Fragen mit „Nein“ beantworten, können ohne die Zustimmung ihres Vermieters von Zuhause arbeiten. Wer eine oder mehrere der Fragen mit „Ja“ beantwortet, sollte das Gespräch mit dem Vermieter suchen und seine Genehmigung für das Arbeiten Zuhause in der Mietwohnung einholen.